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Les loyers impayés peuvent être une véritable crainte pour les propriétaires de biens immobiliers. C’est la raison pour laquelle de nombreux propriétaires prennent des précautions pour éviter que les locataires ne respectent pas cette obligation. Lorsque les locataires ne paient pas leur loyer, les propriétaires subissent souvent des revers financiers importants. Il existe néanmoins de nombreuses solutions permettant aux propriétaires de remédier à cette situation.
Nous verrons dans cet article les précautions à prendre pour limiter le risque d’impayé, comment un propriétaire peut récupérer des loyers impayés, comment agissent les agences de recouvrement de créances en cas de loyer impayé ou encore ce qu’est l’assurance loyer impayé un des nombreux recours possibles pour récupérer les sommes vous étant dues.
Avant d’explorer les recours disponibles en cas de loyer impayé, il faut prendre en compte qu’il existe certaines précautions que les propriétaires peuvent prendre pour éviter que cela ne se produise.
Choisir son locataire est une étape importante pour éviter les loyers impayés.
La rédaction du bail de location va permettre de définir le cadre du contrat de manière synallagmatique. Par conséquent, les deux parties s’engagent à réaliser et respecter les prestations l’une envers l’autre.
Un bail de location se doit d’indiquer les renseignements précis sur le logement, les parties communes et privatives et le loyer. On y retrouvera donc clairement précisé :
Dans la mesure où le bail est complet et que les conditions de paiement du loyer sont parfaitement encadrées, vous limitez d’ors et déjà les risques d’impayés.
Après signature du bail, il est du ressort du propriétaire, ou du gestionnaire du bien immobilier, de vérifier la régularité des paiements afin de pouvoir détecter rapidement les retards de paiement.
Alors, votre rôle va être de l’informer par écrit en adressant une demande de paiement du loyer. Dans le cas où le locataire possède une caution solidaire, le garant aura la responsabilité de régler le montant du loyer dès le premier retard constaté. Le propriétaire devra directement s’adresser à Action Logement dans le cadre d’une garantie visale.
Vous avez la possibilité d’insérer une clause résolutoire dans votre bail. La clause résolutoire va vous permettre, en cas de non-respect des engagements de la part du locataire, de résilier le bail de manière unilatérale. La procédure de résiliation est très encadrée par la loi.
L’assurance loyer impayé, aussi appelée garantie loyer impayé, a pour rôle de sécuriser les revenus locatifs du propriétaire et le protège donc contre les loyers et charges impayés.
Cette assurance loyer impayé a plusieurs avantages :
Une garantie loyer impayé vous permet donc de profiter d’une aide financière et juridique dans la mesure où votre locataire ne paye pas son loyer.
Malgré les nombreuses précautions prises, vous vous retrouvez face à un impayé… une situation pouvant être parfois difficile à éviter. Dans ce cas, plusieurs recours sont à votre disposition pour récupérer vos loyers impayés.
La première étape, et sans doute la plus importante, va être d’échanger avec votre locataire afin de trouver une solution amiable. Vous pourrez alors discuter du retard de paiement et trouver une solution ensemble.
Dès lors qu’il y a retard de paiement, n’hésitez pas à contacter le locataire par SMS, par mail ou par courrier pour demander des explications et trouver un plan d’action.
Vous pouvez par exemple proposer une réduction temporaire du loyer ou une aide financière pour les locataires en difficulté. Une autre solution peut se proposer à vous et votre locataire : la mise en place d’un plan d’apurement.
Le plan d’apurement est un accord conclu entre le bailleur et le locataire pour échelonner la dette correspondant aux loyers impayés. Par cela, le propriétaire fixe des dates précises en accord avec le locataire pour rembourser la dette locative en lui accordant un délai supplémentaire. Si le locataire accepte d’établir un plan d’apurement, il s’engage à s’acquitter de sa dette et à respecter ses engagements.
Le plan d’apurement a aussi pour avantage d’être positif pour votre cash-flow puisqu’il vous permet de récupérer immédiatement une partie de l’argent que le locataire vous doit, sans avoir à attendre que le locataire dispose de liquidités suffisantes pour recouvrer ses créances.
La relance amiable n’a pas aboutie. Le propriétaire est donc en mesure d’effectuer une mise en demeure de payer au locataire. Ce courrier doit être adressé en lettre recommandé avec accusé de réception et reprend précisément le montant du loyer impayé ainsi que les intérêts de retard alors définis dans les clauses du contrat de location.
La lettre de mise en demeure adressée dans le cadre d’un loyer impayé doit être indiscutable sur le fond et la forme puisqu’elle a un caractère juridique important. Cette lettre doit indiquer le montant des échéances impayées par mois de retard, tout en précisant que s’il n’y a pas régularisation de la situation, une action en justice est possible pour recouvrer les créances impayées.
Pour plus d’informations sur ce courrier, rendez-vous sur notre article traitant de la mise en demeure de payer.
Un commandement de payer fait suite à une mise en demeure restée sans réponse de la part du locataire. C’est le premier acte d’une procédure d’expulsion. En cas de loyer impayé, un commissaire de justice est en mesure de se rendre à votre domicile afin de vous signifier un commandement de payer. Cette procédure oblige le locataire à réguler les loyers impayés dans un délai de deux mois. Un commandement de payer est donc un document officiel rédigé par un avocat ou un commissaire de justice et est délivré au locataire pour l’obliger à s’acquitter de ses dettes locatives.
Dans le cas où le locataire n’exécute pas, le propriétaire est en droit de demander l’expulsion du locataire par l’intermédiaire d’une procédure judiciaire.
Attention, l’envoi d’un commandement de payer est possible dans la seule mesure où le propriétaire prouve qu’il a effectivement réalisé toutes les démarches amiables possibles avant d’en arriver à ce point. Le commandement de payer est obligatoire dans la seule mesure où le bail comporte une clause résolutoire.
Si le locataire ne régule toujours pas ses impayés, le propriétaire est en droit de mettre en place une procédure judiciaire afin de demander la saisie des biens du locataire pour recouvrer les créances. Cette saisie peut inclure les biens mobiliers du locataire (meubles, véhicules) et doit être réalisée par un commissaire de justice.
La saisie est donc un moyen pour le bailleur, aussi créancier dans ce cas de figure, de faire exécuter un jugement. Cependant, la saisie conservatoire sur salaire du locataire ou du garant n’est pas possible, puisqu’une saisie sur salaire implique que le bailleur ait obtenu une décision de justice exécutoire, notamment à la suite d’une procédure d’injonction de payer.
Par exemple : Mon locataire a 1340 euros de loyers impayés pour le logement que je lui loue. Si l’ensemble des conditions sont remplies, je suis en mesure de demander à exécuter une saisie afin de rembourser la créance sur le prix de vente des biens.
La résiliation du contrat de location est la solution de dernier recours. Le propriétaire peut résilier le contrat de location en cas de loyers impayés, par l’intermédiaire d’une procédure judiciaire qui inclura l’expulsion du locataire et la récupération des sommes impayées.
Si les parties ne se sont pas mises d’accord sur le paiement des loyers impayés (plan d’apurement, réduction temporaire du loyer, etc.), alors le propriétaire est en mesure d’informer le locataire de son souhait de résilier le bail : il n’a donc plus le droit de rester dans les lieux loués.
Cette procédure est relativement longue et coûteuse : en définitive, la résiliation du bail est la dernière solution. Le propriétaire doit saisir le tribunal d’instance afin de faire constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire.
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